ZL PLAN

Informationen zu den Unterschiedlichen Bauphasen:

Leistungsphasen 1-9

Leistungsphasen nach HOAI

Beim Hausbau gibt es insgesamt 9 Leistungsphasen, auch „Bauphasen“ genannt. Diese Bauphasen definiert § 3 der HOAI (Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen). Die Leistungsphasen gliedern die Gesamtleistung von Architekten in einzelne Teile und dienen als Grundlage für die Vergütung.

1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung
3. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung
6. Vorbereitung der Vergabe
7. Mitwirkung bei der Vergabe
8. Objektüberwachung
9. Objektbetreuung

Bauphase 1: Grundlagenermittlung

In einem ersten Schritt der Planung werden die Vorstellungen und Anforderungen des Bauherren in Erfahrung gebracht. Die unterschiedlichen Bauphasen werden mit dem Bauherrn besprochen und zeitlich abgesteckt.
In dieser ersten Planungsphase werden grundlegende Fragestellungen beantwortet: Wo und wann soll gebaut werden? Wofür soll das Gebäude genutzt werden? Welches Grundstück ist für das Bauvorhaben geeignet? Um diese Fragen zu beantworten unterstützt der Architekt den Bauherren beispielsweise bei Ortsbesichtigungen. Sobald die Finanzierungsfrage geklärt ist, wird der Ablauf der weiteren Bauphasen besprochen.

Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Grundlagenermittlung sind:

  • Klärung der Aufgabenstellung auf Grundlage der Vorgaben des Auftraggebers

  • Begleitung zu Ortsbesichtigung

  • Beratung zum gesamten Leistungsbedarf

  • Formulierung von Entscheidungshilfen zur Auswahl von Fachplanern

  • Zusammenfassung, Erläuterung und Dokumentation der Ergebnisse

Bauphase 2: Vorplanung

Nachdem die Erstgespräche mit dem Bauherrn geführt und die Finanzierung des Projektes grundsätzlich geklärt ist, folgt die Vorplanung als nächste Bauphase. Ein erster konkreter Entwurf (Planungskonzept) sowie eine Kostenschätzung (Kostenvoranschlag) werden vom Architekten erstellt. Bis vor ein paar Jahren wurden Pläne noch per Hand gezeichnet, heute können Vorentwürfe mit moderner Software (BIM) zum Leben erweckt werden. Dadurch kann der Architekt beteiligte Behörden wie z.B. das Bauordnungsamt direkt in die Bauplanung integrieren. Details spielen bei der Vorplanung noch keine Rolle. Es geht um die grundsätzliche Klärung der Gestaltung und Funktion des Gebäudes, um Fragen der Bautechnik und Bauphysik, als auch die Wirtschaftlichkeit, Energieversorgung und Ökologie.

Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Vorplanung sind:

  • Abstimmung der Leistungen mit den Fachplanern

  • Erarbeitung der Vorplanung, Untersuchung und Darstellung von Anforderungen

  • Maßstabsgetreue Zeichnung des Objekts

  • Bereitstellung der bisherigen Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen Fachplaner

  • Vorverhandlung über die Genehmigungsfähigkeit

  • Kostenschätzung und Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen

  • Erstellung eines Terminplans mit den wesentlichen Vorgängen des Planungs- und Bauablaufs

Bauphase 3: Entwurfsplanung

Sobald die Kostenschätzung vom Bauherrn bewilligt ist, erfolgt die weitere Ausarbeitung des Vorentwurfs. Das Modell wird nun vollständig erstellt und geplant. Während der Entwurfsplanung werden nun auch städtebauliche, gestalterische, soziale und rechtliche Voraussetzungen in die Planung mit aufgenommen. Ziel ist ein stimmiges und realisierbares Planungskonzept, das alle projektspezifischen Problemstellungen berücksichtigt.

Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Entwurfsplanung sind:

  • Bereitstellung der Arbeitsergebnisse als Grundlage die beteiligten Fachplaner

  • Erstellung einer Objektbeschreibung

  • Verhandlung über die Genehmigungsfähigkeit

  • Kostenberechnung und Vergleich mit der Kostenschätzung und den finanziellen Rahmenbedingungen

  • Zusammenfassung, Erläuterung und Dokumentation der Ergebnisse

  • Aufstellung einer vertieften Kostenschätzung nach Gewerke

Bauphase 4: Genehmigungsplanung

Die Genehmigungsplanung knüpft an die Ergebnisse der vorangegangenen Phasen nahtlos an. Die bisherigen Entwürfe werden dafür genutzt, die Genehmigung des Bauprojektes zu beantragen. Der Architekt verpackt die Ergebnisse des Vorentwurfes in genehmigungsfähige Pläne, welche den Anforderungen der Baubehörden entsprechen. Mit den vom Amt verlangten Formularen, Berechnungen und Bauplänen wird der Antrag für das Bauprojekt gestellt.

Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Genehmigungsplanung sind:

  • Mitwirkung bei der Beschaffung Zustimmung des Bauprojektes bei den Nachbarn

  • Erstellung von Nachweisen (technischer, konstruktiver und bauphysikalischer Art)

  • Einreichung von Unterlagen

  • Ergänzung und Anpassung der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen

Bauphase 5: Ausführungsplanung

Der Architekt arbeitet die Ergebnisse der bisherigen Entwürfe im engen Austausch mit Fachplanern weiter aus und bereitet eine exakte Berechnung aller benötigten Baustoffmengen (Massenermittlung) vor. Diese Mengen dienen als Grundlage für die Erstellung der Leistungsverzeichnisse (Angebotsunterlagen).

Auf Grundlage dieser Daten bespricht der Architekt mit dem Bauherrn Details wie z. B. die Art der Beleuchtung oder die Anzahl und Positionen der Steckdosen. In der Regel sind zu diesem Zeitpunkt die beauftragten Handwerker bereits beratend eingebunden und werden vom Architekten koordiniert. Zusammen mit den Angaben der Fachplaner erstellt der Architekt eine detaillierte Objektbeschreibung. Diese Unterlagen bilden schließlich die Basis für die Arbeit der Handwerker und Fachfirmen.

Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Ausführungsplanung sind:

  • Erarbeitung der Ausführungsplanung mit allen notwendigen Angaben

  • Bereitstellung der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten, sowie Koordination und Integration der beteiligten

  • Überprüfung von erforderlicher Montagepläne der vom Objektplaner geplanten Baukonstruktionen mit der Ausführungsplanung

Bauphase 6: Vorbereitung der Vergabe

In dieser Bauphase muss die Auftragsvergabe an die einzelnen Handwerksfirmen vorbereitet werden. Zu diesem Zeitpunkt werden alle Vergabeunterlagen zusammengestellt, Gespräche mit Fachfirmen geführt und Kostenvoranschläge eingeholt.
Die Gewerke werden hierfür in Leistungspakete aufgeteilt. So können zum Gewerk „Dachdeckerarbeiten“ die Dacheindeckung und die Dachabdichtung gehören. Die erforderlichen Verträge mit Fachfirmen werden ebenfalls vom Architekten vorbereitet.

Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Vorbereitung der Vergabe sind:

  • Aufstellung eines Vergabeterminplans

  • Aufstellung von Leistungsbeschreibungen

  • Ermittlung und Zusammenstellung von Mengen

  • Kostenkontrolle durch Vergleich der vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung

  • Zusammenstellen der Vergabeunterlagen für alle Leistungsbereiche

Bauphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe

Diese Leistungsverzeichnisse werden schließlich an die Firmen der einzelnen Gewerke versendet. Leistungsverzeichnisse sind Angebotsunterlagen, in die Anbieter ihre Preise für die einzelnen Positionen eintragen. Dadurch, dass alle eingeladenen Anbieter die gleichen Angebotsunterlagen bekommen, ist ein direkter Angebotsvergleich uneingeschränkt möglich.
Der Architekt erstellt eine Liste von Firmen deren Angebote eingeholt werden sollen. Zu einem festgesetzten Zeitpunkt kommen die ausgefüllten Angebotsunterlagen an den Architekten zurück. Dieser prüft die Angebote und wertet Sie aus. Aus diesen Preisspiegeln geht eindeutig hervor wie die einzelnen Anbieter preislich eingeordnet werden können. Der Architekt weiß jetzt, wer günstig und wer teuer ist.

Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Ausführungsplanung sind:

  • Koordination der Vergaben

  • Einholung von Angeboten

  • Prüfung und Wertung der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels und Prüfung der Angebote zusätzlicher Leistungen

  • Führung von Bietergesprächen

  • Dokumentation des Vergabeverfahrens

  • Zusammenstellen der Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche

Bauphase 8: Objektüberwachung

Im Allgemeinen als Bauleitung bezeichnet, stellt diese Bauphase den umfangreichsten Aufgabenbereich für den Architekten dar. Zuerst wird ein Bauzeitenplan erstellt. Dieser Zeitplan beschreibt die Zeitfenster der ausführenden Firmen und Ihre Abhängigkeiten voneinander. Ebenso wird der Fertigstellungstermin festgelegt. Gemäß diesem Zeitplan und den in den Bauverträge festgelegten Terminen weist der Architekt die Firmen ein und kontrolliert deren Leistungsergebnisse.
Der Architekt überwacht die Ausführung der Arbeiten und prüft die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung. Die nach der Ausführung gestellten Rechnungen der Handwerker werden vom Architekten eingehend geprüft und bei Unstimmigkeiten nachverhandelt. Nach der Fertigstellung einer Bauleistung nimmt der Architekt die Bauleistung unter Berücksichtigung von eventuell aufgetretenen Mängeln und Restarbeiten ab.

Die wichtigsten Aufgaben des Architekten während der Ausführungsplanung sind:

  • Koordination der Objektüberwachung

  • Dokumentation des Bauablaufs

  • Kostenkontrolle

  • Kostenfeststellung

  • Feststellung von Mängeln

  • Auflistung der Verjährungsfristen für Mängelansprüche

  • Überwachung der Beseitigung von festgestellten Mängel

Bauphase 9: Objektbetreuung

Die Objektbetreuung im Bauwesen hat nichts mit der Bauleitung oder der Bauüberwachung zu tun. Diese Leistungsphase beinhaltet eine Objektbegehung nach Fertigstellung des Bauwerks zur Mängelfeststellung. Hierbei sind zentrale Aufgaben das Einhalten von Verjährungsfristen, die Überwachung der Beseitigung von Mängeln und die Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen geachtet werden.

  • Bewertung der innerhalb der festgestellten Mängel

  • Objektbegehung zur Mängelfeststellung

  • Überwachung der Mängelbeseitigung

  • Aufstellung von Ausrüstungs- und Inventarverzeichnissen

  • Erstellung von Wartungs- und Pflegeanweisungen

  • Erstellung eines Instandhaltungskonzepts

  • Objektbeobachtung

Informationen zur Genehmigungsplanung (Bauantrag und Eingabeplanung)

Die Genehmigungsplanung, oft auch als Eingabeplanung oder Bauantrag bezeichnet, verfolgt den Zweck, dem Bauherrn eine behördliche Erlaubnis zur Bebauung eines Grundstücks, aber auch zur Änderung, Nutzungsänderung oder zum Abbruch einer baulichen Anlage zu erteilen. Die Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage ist zumeist genehmigungspflichtig. Es gibt nur wenige Ausnahmen. Werden bauliche Maßnahmen ohne Genehmigung begonnen, so kann nicht nur ein Baustopp veranlasst werden, sondern auch hohe Geldstrafen verhängt und unter Umständen sogar der Abriss verordnet werden.

Leistungsumfang

Damit ein Bauvorhaben genehmigt wird, muss zunächst ein Bauantrag in mehrfacher Ausfertigung bei der zuständigen Baubehörde vorliegen. Diesen Bauantrag darf nur ein bauvorlageberechtigter Beauftragter (in der Regel sind das Bauingenieure oder Architekten) einreichen.

Zwar differieren die Anforderungen an die geforderten Bauunterlagen je nach Bundesland, im Regelfall umfasst ein Bauantrag jedoch folgende Unterlagen:

  • ein ausgefülltes Bauantragsformular,

  • einen Auszug aus dem katasteramtlichen Lageplan,

  • eine Berechnung des umbauten Raumes,

  • Flächenberechnungen (Nutz- und Wohnflächen),

  • eine Berechnung der Grundflächen- und Geschossflächenzahl,

  • eine Baubeschreibung,

  • ein statistischer Erhebungsbogen,

  • einen Antrag auf Haus- und Grundstücksentwässerung,

  • einen Lageplan mit eingetragenem Bauvorhaben,

  • Angaben zu Abstandsflächen im M-1:500, Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte im Maßstab 1:100) und

  • unter Umständen auch Nachweise über Statik, Wärme- und Schallschutz, vorbeugenden Brandschutz sowie erforderliche Pkw-Stellplätze.

Eine genaue Auflistung der notwendigen Bauunterlagen im konkreten Einzelfall ist beim zuständigen Bauordnungsamt auf Anfrage erhältlich.

Die Bauunterlagen müssen abschließend von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben werden. Anhand dieser Unterlagen prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Sobald die Baugenehmigung erteilt ist, kann der Bauherr mit den Baumaßnahmen beginnen. Eine Baugenehmigung ist allerdings zeitlich begrenzt, sodass spätestens drei Jahre nach der Genehmigungserteilung mit dem Bau begonnen werden muss, ansonsten erlischt ihre Gültigkeit. Eine Fristverlängerung ist unter Umständen jedoch möglic

Pakete/Preise

Bauantrag

Paket 1 Bauantrag Kleinprojekte (Beispiele, Pavillon, Gartenhäuser bis 40 m²) 850 Euro

Paket 2 Bauantrag Einfamilienwohnhaus bis 150 m² 8500 Euro

Paket 3 Bauantrag Einfamilienwohnhaus ab 150 m² 12500 Euro

Paket 4 Mehrfamilienwohnhaus ab 2 Wohnparteien 20000 Euro

Sonstige Bauvorhaben gerne auf Anfrage

Bestandsaufnahme

Paket 1 Bestandsaufnahme Kleinprojekte bis 60 m² 650 Euro

Paket 2 Bestandsaufnahme Einfamilienwohnhaus bis 150 m² 1200 Euro

Paket 3 Bestandsaufnahme Einfamilienwohnhaus ab 150 m² 1600 Euro

Paket 4 Bestandsaufnahme Mehrfamilienwohnhaus ab 2 Wohnungen 2500 Euro

Sonstige Bestandsaufnahmen gerne auf Anfrage

Nutzungsänderung

Paket 1 Nutzungsänderung Kleinprojekte bis 60 m² 850 Euro

Paket 2 Nutzungsänderung mittlere Projekte bis 150 m² 1800 Euro

Paket 3 Nutzungsänderung große Projekte ab 150 m² 2500 Euro

Sonstige Nutzungsänderungen gerne auf Anfrage